In data 14 marzo 2020 il governo francese, seguendo l’esempio italiano, ha emanato misure restrittive per il contenimento del virus covid-19 che ha comportato la chiusura di tutte le attività commerciali e produttive almeno fino al 15 aprile 2020 (data che sarà molto probabilmente prorogata), fatta eccezione per tutte quelle attività considerate indispensabili per la vita del paese (generi alimentari, farmacie, stazioni di servizio, ecc.).

Di conseguenza in Francia, come in Italia, la maggior parte dei locali delle attività commerciali e professionali sono state costrette a chiudere (o a lavorare in modalità agile smart working) per rispettare le suddette misure di contenimento al fine di sconfiggere il famigerato contagio da coronavirus.

Dal punto di vista legislativo la nota più rilevante è stata l’emanazione della legge d’urgenza sulla Pandemia Covid-19 del 24 marzo 2020 che ha autorizzato il Governo ad emettere un’ordinanza che prevede che il mancato pagamento di canoni e delle spese da parte delle microimprese interessate non può essere in alcun modo sanzionato (né attraverso l’applicazione di penalità o interessi moratori ad esempio, e né tantomeno attraverso la risoluzione del contratto per mancato pagamento dei canoni) per i mancati pagamenti nel periodo compreso tra il 12 marzo e il 23 luglio 2020.

A prescindere dalle disposizioni di legge emanate dal Parlamento e dal governo francese, il cui ambito di applicazione è limitato per ora alle microimprese, sarebbe comunque possibile, al ricorrere di certe condizioni, richiedere la sospensione o la rinegoziazione dei canoni di locazione commerciale in applicazione dei concetti di forza maggiore (questione ampiamente trattata sul nostro blog in contesto internazionale) e di changement de circonstances imprévisible (ossia in caso di circostanze imprevedibiliche rendono l’esecuzione del contratto eccessivamente onerosa per la parte colpita).

In linea generale il codice civile francese, a differenza di quello italiano, prevede espressamente il principio di forza maggiore in applicazione del quale, in caso di integrazione dei presupposti stabiliti dalla legge nel caso concreto, sarebbe possibile evitare responsabilità contrattuali in caso di inadempimento causato da un evento esterno ed incontrollabile come il covid-19.

Tuttavia, i giudici sono molto severi nel valutare questa “impossibilità di adempimento da parte del debitore”, specie con riferimento ad obbligazioni di pagamento (nel nostro caso in capo al conduttore).

Un’alternativa alla forza maggiore è quella di avvalersi della teoria cd. “changement de circonstances imprévisible” finalizzata a richiedere la rinegoziazione del contratto. Tale teoria è disciplinata all’articolo 1195 del Codice civile francese ed è applicabile ai contratti conclusi a partire dal 1° ottobre 2016.

In base a questa teoria il covid-19 potrebbe infatti rappresentare una circostanza imprevedibile che rende per la parte colpita eccessivamente onerosa la prestazione.

La parte colpita, in questo caso il conduttore che non può continuare la propria attività commerciale a causa delle misure di contenimento del covid-19, potrà richiedere al locatore di rinegoziare il contratto al fine di modificare i termini in esso contenuti o risolverlo per mutuo consenso.

In caso di mancato accordo le parti potranno richiedere al giudice di procedere all’adattamento del contratto al nuovo contesto economico; e in caso di mancato accordo tra le parti di adire il giudice per richiedergli di adattare il contratto alle nuove condizioni economiche generali in un tempo ragionevole, una parte potrà richiedere al giudice la revisione o la cessazione del contratto.

Al fine di valutare la strategia da percorrere per richiedere la sospensione o la rinegoziazione del contratto di locazione commerciale francese per forza maggiore o alla luce della teoria delle circostanze imprevedibili occorrerà:
1. in primo luogo verificare i termini del contratto dato che la loro applicazione potrebbe essere stata espressamente esclusa dalle parti non trattandosi di disposizioni di ordine pubblico;
2. qualora l’applicazione di tali principi non sia stata espressamente esclusa ex contractu, potrebbe configurarsi la possibilità di invocare la forza maggiore al fine di richiedere la sospensione del contratto di locazione (e quindi il pagamento di canoni e spese), oppure,
3. in un’ottica differente, invocare la teoria delle circostanze imprevedibili per procedere alla sua rinegoziazione.

Tuttavia, preliminarmente a qualsiasi tipo di valutazione, sarà necessario informare il locatore delle difficoltà economiche provocate dal coronavirus avvisandolo dell’intenzione di sospendere il pagamento o di rinegoziare i termini contrattuali al fine di iniziare una negoziazione in buona fede.

Solo in caso di indisponibilità del locatore in tal senso -che peraltro potrebbe essere considerata dai giudici come una violazione degli obblighi di buona fede dato il contesto – si potrà successivamente valutare la strategia legale più appropriata, tra quelle menzionate, in base al caso concreto.

Luca Davini
Avvocato in Milano e in Torino