Locazioni commerciali ed emergenza sanitaria: è consentito lo sfratto del conduttore senza previa riduzione dell’affitto?

Il Tribunale di Venezia è intervenuto di recente sul delicato tema riguardante la gestione delle locazioni commerciali e dei canoni in epoca Covid-19, riconoscendo come lo sfratto intimato dal locatore al conduttore di plurime unità, destinate ad attività turistico-ricettiva in territorio veneziano, non possa essere convalidato in quanto relativo al mancato pagamento di canoni nel periodo compreso tra novembre 2019 e maggio 2020.

Il motivo principale del rigetto del Tribunale risiede nella circostanza per cui il mancato pagamento del canone coincide con mesi critici per due motivi: nel periodo novembre-dicembre 2019, il territorio veneziano è stato colpito dal tristemente noto fenomeno dell’acqua alta, determinando una drastica riduzione del turismo; nel periodo da marzo a maggio 2020, poi, il grave arresto delle attività è stato determinato dalle misure emergenziali adottate per far fronte all’emergenza sanitaria.

Costituitosi in giudizio, il conduttore ha richiamato in propria difesa in particolare l’art. 91 comma 1 del Decreto “Cura Italia” (n.18/2020), in base al quale viene sancita la necessità di valutare il rispetto delle misure di contenimento dell’epidemia al fine di escludere la responsabilità del debitore (ex artt. 1218 ss. c.c.).

Sulla base degli elementi raccolti, il Tribunale di Venezia si è dunque espresso con ordinanza del 30 settembre 2020, non convalidando lo sfratto intimato e chiarendo come, almeno per i mesi da marzo a maggio 2020, il mancato godimento dei locali da parte del conduttore è stato determinato dalle restrizioni imposte dai decreti emergenziali di contenimento della Pandemia.

In altre parole, il Tribunale chiarisce come l’obbligo del locatore di garantire al conduttore il pieno e libero utilizzo degli immobili non possa essere rispettato per via delle misure emergenziali e, di conseguenza, riconosce, in virtù dell’art. 1464 c.c., il diritto in capo al conduttore di domandare la riduzione della propria prestazione e/o il recesso dal contratto.

Inoltre, il Tribunale ribadisce come la condotta del locatore – che ha intimato lo sfratto in piena emergenza e senza alcun previo tentativo di rinegoziazione degli accordi – sia da stigmatizzare anche in virtù del recente intervento dell’Ufficio del Massimario della Corte di Cassazione (approfondito in precedenza su questo blog), in base al quale si richiama il necessario dovere di correttezza in capo alle parti e in particolare il dovere inderogabile di solidarietà e di buona fede oggettiva nella fase esecutiva del contratto.

In questo modo, il Tribunale chiarisce come il mancato godimento dell’immobile commerciale, per fatti eccezionali e imprevedibili, determina in capo al conduttore un diritto alla riduzione del canone, non essendo possibile per il locatore procedere con lo sfratto per morosità per i canoni non versati senza avere prima proceduto con la riduzione degli stessi.

Luca Davini
Avvocato in Milano e Torino

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