Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza 18 settembre 2020, è vessatoria la clausola che prevede un diritto alla provvigione per il mediatore immobiliare – nel caso vi sia recesso da parte del venditore – qualora tale provvigione non sia proporzionata rispetto alla prestazione effettivamente svolta dal mediatore.
Il caso nasce da un contratto di mediazione stipulato tra due soggetti proprietari di un immobile e un’agenzia di mediazione, avente ad oggetto l’incarico, conferito al mediatore, di trovare un possibile acquirente per l’immobile e procedere successivamente con la vendita del medesimo.
In particolare, nel contratto, veniva prevista una clausola specifica che attribuiva ai venditori la possibilità di recedere anticipatamente dall’accordo dietro il pagamento al mediatore di una percentuale calcolata nella misura dell’1% sul prezzo di vendita dell’immobile.
I venditori decidevano quindi di recedere dal contratto ritenendo che la stima del prezzo dell’immobile fornita dall’agenzia non fosse corretta, rifiutandosi di corrispondere la percentuale al mediatore.
I venditori ritenevano infatti che tale clausola contrattuale fosse vessatoria poiché prevedeva l’obbligo di pagamento della provvigione indipendentemente dalla circostanza che il mediatore non avesse concretamente svolto alcuna attività.
Il carattere vessatorio deriverebbe (secondo i venditori e secondo il Giudice di Pace) dal significativo squilibrio contrattuale, non contemplando la clausola in questione alcun adeguamento del compenso percentuale dovuto rispetto all’attività concretamente svolta dall’agenzia fino al momento del recesso.
Giunta la questione in appello, la Corte ha ribaltato la decisione, reputando la clausola oggetto di controversia non squilibrata in favore del professionista in quanto l’indennità dell’1% era stata oggetto di previa trattativa tra le parti, ponendo così le stesse su un piano di assoluta parità.
Interpellata sulla questione, la Corte di Cassazione ha statuito che il punto di partenza necessarioper verificare l’effettiva vessatorietà della clausola consiste in uno squilibrio che deve avere ad oggetto non soltanto le prestazioni contrattuali, mai diritti e i doveri derivanti dal testo contrattuale.
La Corte, inoltre, si sofferma sulle clausole soggette ad una presunzione di vessatorietà (elencate all’art. 33.2 del Codice del Consumo), sottolineando come una previsione negoziale che sia riconducibile ad una clausola espressamente prevista all’interno dell’elenco citato può presumersi vessatoria, gravando sul professionista l’onere di confutare la natura presumibilmente vessatoria della clausola in questione.
Nel caso di specie, la clausola che attribuisce al mediatore il diritto alla provvigione in misura percentuale può presumersi vessatoria se le parti non si sono espressamente accordate su un adeguamento dell’importo originariamente pattuito in virtù delle attività concretamente svolte dal mediatore al momento del recesso da parte del venditore.
In altre parole, il principio di gradualità così espresso dalla Cassazione permette dunque di garantire il rispetto delle condizioni contrattuali, senza tuttavia incorrere in situazioni di squilibrio e di indebito arricchimento del tutto indipendente dal tempo e dall’attività effettivamente svolta da parte del mediatore.
Luca Davini
Avvocato in Milano e Torino
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