Mediazione immobiliare: vessatoria la clausola che prevede il diritto alla provvigione del mediatore senza adeguamenti in caso di recesso del venditore

Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza 18 settembre 2020, è vessatoria la clausola che prevede un diritto alla provvigione per il mediatore immobiliare – nel caso vi sia recesso da parte del venditore – qualora tale provvigione non sia proporzionata rispetto alla prestazione effettivamente svolta dal mediatore.

Il caso nasce da un contratto di mediazione stipulato tra due soggetti proprietari di un immobile e un’agenzia di mediazione, avente ad oggetto l’incarico, conferito al mediatore, di trovare un possibile acquirente per l’immobile e procedere successivamente con la vendita del medesimo.

In particolare, nel contratto, veniva prevista una clausola specifica che attribuiva ai venditori la possibilità di recedere anticipatamente dall’accordo dietro il pagamento al mediatore di una percentuale calcolata nella misura dell’1% sul prezzo di vendita dell’immobile.

I venditori decidevano quindi di recedere dal contratto ritenendo che la stima del prezzo dell’immobile fornita dall’agenzia non fosse corretta, rifiutandosi di corrispondere la percentuale al mediatore.

I venditori ritenevano infatti che tale clausola contrattuale fosse vessatoria poiché prevedeva l’obbligo di pagamento della provvigione indipendentemente dalla circostanza che il mediatore non avesse concretamente svolto alcuna attività.

Il carattere vessatorio deriverebbe (secondo i venditori e secondo il Giudice di Pace) dal significativo squilibrio contrattuale, non contemplando la clausola in questione alcun adeguamento del compenso percentuale dovuto rispetto all’attività concretamente svolta dall’agenzia fino al momento del recesso.

Giunta la questione in appello, la Corte ha ribaltato la decisione, reputando la clausola oggetto di controversia non squilibrata in favore del professionista in quanto l’indennità dell’1% era stata oggetto di previa trattativa tra le parti, ponendo così le stesse su un piano di assoluta parità.

Interpellata sulla questione, la Corte di Cassazione ha statuito che il punto di partenza necessarioper verificare l’effettiva vessatorietà della clausola consiste in uno squilibrio che deve avere ad oggetto non soltanto le prestazioni contrattuali, mai diritti e i doveri derivanti dal testo contrattuale.

La Corte, inoltre, si sofferma sulle clausole soggette ad una presunzione di vessatorietà (elencate all’art. 33.2 del Codice del Consumo), sottolineando come una previsione negoziale che sia riconducibile ad una clausola espressamente prevista all’interno dell’elenco citato può presumersi vessatoria, gravando sul professionista l’onere di confutare la natura presumibilmente vessatoria della clausola in questione.

Nel caso di specie, la clausola che attribuisce al mediatore il diritto alla provvigione in misura percentuale può presumersi vessatoria se le parti non si sono espressamente accordate su un adeguamento dell’importo originariamente pattuito in virtù delle attività concretamente svolte dal mediatore al momento del recesso da parte del venditore.

In altre parole, il principio di gradualità così espresso dalla Cassazione permette dunque di garantire il rispetto delle condizioni contrattuali, senza tuttavia incorrere in situazioni di squilibrio e di indebito arricchimento del tutto indipendente dal tempo e dall’attività effettivamente svolta da parte del mediatore.

Luca Davini
Avvocato in Milano e Torino

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Marcello

Temo che lei non abbia inquadrato correttamente la questione dal punto di vista giuridico.Saremo lieti di fornirle un preventivo per erogare una consulenza alla luce dell'esame del contratto, della corrispondenza intercorsa e della legge applicabile.Nel caso intenda richiedere un preventivo può scrivere a [email protected] esponendo i suoi quesiti. cordiali saluti

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gabriele

per quanto riguarda i 3 months notice ricevuta (avevo chiesto 6 mesi di preavviso, essendo agente esclusivo per l'Italia da 18 anni)mi e' stata negata, nonostante anche l'Inghilterra abbia sottofirmato gli accordi Europei, mi hanno risposto che fa fede la corte inglese che prevede comunque non piu' di 3 mesi. Mi vedo costretto ad accettare, non potendo chiaramente accollarmi delle spese di un legale che operi in Inghilterra. Ma quello che desidero essere certo,e' che con la data della notifica di disdetta inviatami, sia certo che io sono loro agente x i tre mesi rimanenti e la mandante non puo'personalmente o con un nuovo agente operare sul territorio Italiano prima dello scadere dei 3 mesi. Ad esempio ,contattare i miei clienti e programmare una campagna vendite.

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Marcello

La risposta precedente era generica e a titolo di cortesia. Come potrà comprendere non possiamo fornire una consulenza senza aver studiato il caso.

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gabriele

Quindi, se io non accetto una dilazione dell'indennita' dovuta ed accettata , la legge inglese prevede che la mandante mi debba liquidare in un'unica soluzione?

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Marcello

Buongiorno, in linea di principio il pagamento dell'indennità, se legalmente dovuta, dovrebbe essere effettuato in un' unica soluzione ma le parti possono concordare diversamente. cordiali saluti Marcello Mantelli

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